Maroc : la CGI se bâtit un avenir hors du luxe et au sud du Sahara

Malmenée par la crise de l'immobilier de luxe au Maroc, la Compagnie générale immobilière (CGI) vient d'adopter une nouvelle stratégie pour les trois prochaines années. Ce plan prévoit des investissements massifs, mais surtout un rééquilibrage du portefeuille de ses activités. Connue pour ses luxueux projets, à l'instar du quartier Marina de Casablanca, du Green Town de Bouskoura, des Jardins de Benslimane ou encore des Jardins des Oudayas à Rabat, le spécialiste de l'immobilier de prestige au Maroc compte aligner son profil sur celui de ses principaux concurrents, Addoha et Alliances.

1,2 milliard d'euros d'investissements

 Comment ? En se renforçant dans le segment du logement social - dans lequel le taux de marge est souvent supérieur - et en allant chercher des relais de croissance au sud du Sahara. Une stratégie qui nécessitera d'investir quelque 14 milliards de dirhams (1,2 milliard d'euros) d'ici à 2016. "Nous avons déjà identifié 60 % des projets pour les trois prochaines années. Nous travaillons à boucler le reste, et à assurer les sources de financement nécessaires", assure le directeur général de la compagnie, Mohamed Ali Ghannam.

 La tâche ne sera pas de tout repos : la CGI traîne un taux d'endettement (gearing net : ratio de la dette financière et bancaire nette sur les capitaux propres) de 120 % à fin 2013 et, à la même date, sa trésorerie nette présentait un trou de 1,3 milliard de dirhams. La CGI reste toutefois confiante sur sa capacité d'investissement. "Le plan sera financé à moitié par nos fonds propres et, pour le reste, par des crédits promoteurs, en plus du recours au marché obligataire et monétaire", détaille Rachid Benchaaboun, le directeur général délégué chargé des finances. Parallèlement, ce dernier espère même parvenir à ramener le taux d'endettement du groupe à moins de 100 % d'ici à 2016.

La dernière sortie de la CGI sur le marché prouve qu'on peut concilier levée de fonds et réduction du coût de la dette. Fin juin, le groupe a obtenu 1,5 milliard de dirhams en liability management (gestion de l'actif et du passif, première opération du genre dans le royaume). La moitié de cette somme a fourni de l'argent frais, l'autre a servi à refinancer 750 millions d'anciennes dettes.

 "Notre dernier emprunt obligataire devait tomber à échéance fin 2015, explique le "Monsieur Finances" du groupe. Nous avons donc reconverti les anciens titres, en les alignant sur les conditions de la nouvelle émission, qui ne sera échue qu'en 2019. Nous dégageons ainsi de la surface financière pour les prochaines années."

 "La CGI n'aura aucun problème pour se financer. Quand on appartient à la galaxie de la Caisse de dépôt et de gestion [CDG], institution financière publique, le taux d'endettement devient une notion très théorique", ironise un analyste du marché casablancais. En effet, la CGI est impliquée dans des chantiers urbains d'envergure, généralement suivis en haut lieu. C'est le cas, entre autres, du projet Anfa Aerocity, futur quartier résidentiel au coeur du nouveau centre financier de la capitale économique.

 Gabon, Burkina, Sénégal...

Ce type de projets, qui ont fait sa notoriété, le groupe veut continuer d'en réaliser. Mais il veut surtout se renforcer dans d'autres domaines. Sa filiale Dyar Al Mansour, qui produit actuellement 4 000 logements sociaux par an, devra ainsi monter en puissance pour en construire annuellement jusqu'à 10 000 d'ici à 2016. Soit à peu près autant que son concurrent le groupe Alliances, et près de la moitié de ce que construit aujourd'hui le leader du secteur, Addoha. "Ce segment devra représenter 40 % de notre activité en 2016, contre moins de 20 % actuellement", souligne le management du groupe.

 Les nouveaux chantiers projetés devraient apporter 17 milliards de dirhams de chiffre d'affaires.

 L'habitat social sera aussi la priorité en Afrique subsaharienne. "Nous étudions divers projets de ce type en Côte d'Ivoire, au Gabon, au Burkina Faso et au Sénégal, confie Mohamed Ali Ghannam. Mais nous voulons aussi exporter notre expertise dans les pôles urbains et les résidences pour les cadres africains. Nous espérons lancer notre première opération dès 2015."

 1,5 milliard d'euros de plus

 Les nouveaux chantiers devront assurer à la firme cotée à Casablanca un chiffre d'affaires supplémentaire de 17 milliards de dirhams (environ 1,53 milliard d'euros) sur les trois prochaines années. Voilà qui contribuera peut-être à redorer l'action du groupe. Depuis début 2012, le titre a perdu près de la moitié de sa valeur, s'échangeant aujourd'hui à moins de 750 dirhams, contre plus de 1 200 dirhams deux ans plus tôt.

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